Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Земельное право - Можно ли строить таунхаус на землях ижс

Можно ли строить таунхаус на землях ижс

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Кому подходят участки для ИЖС, как получить кредит, построить дом и сэкономить на налогах — выясняем вместе с экспертами Фото: pxhere.com Эксперт в этой статье

  1. Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами.

Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

  1. ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
  2. ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
  3. СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства. ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли.

На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

  1. банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.
  2. муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
  3. в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
  1. перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.
  2. земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
  3. стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
  4. если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;

Фото: pxhere.com У крупных банков и региональных кредитных организаций есть под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство.

Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

  1. залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
  2. уведомление или разрешение на строительство.
  3. договор, если жилье возводит строительная компания;
  4. смету работ и расчет подведения коммуникаций;
  5. поручительство физического лица до оформления залога;

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

  1. это отдельно стоящее здание;
  2. рассчитан на одну семью.
  3. не больше трех этажей и не выше 20 м;

Для домов площадью до 500 кв.

м. разрешения на строительство. Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

  1. внешнее описание дома —- текстовое или графическое.
  2. документы о собственности на землю;
  3. уведомление о начале работ;

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства.

По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет. Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

  1. уведомление о завершении строительства;
  2. технический план дома, который делает кадастровый инженер;
  3. соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона. Если площадь дома более 500 кв.

м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Подробнее о согласовании строительства: Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% .

При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал. А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно.

Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации . Фото: pxhere.com Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.
Фото: pxhere.com Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

  1. чтобы участок был в собственности;
  2. состоял на кадастровом учете и имел границы;
  3. подходил под требования о предельной норме площади в регионе.
  4. имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
  5. относился к категории земель населенных пунктов;

Проверьте право собственности Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка. Уточните категорию земли У садовых и огородных участков их две

  1. земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
  2. земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Фото: pxhere.com Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже. Проверьте участок по кадастру Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы , .

Как проверить:

  1. проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.
  2. посмотреть кадастровый номер в документах на участок;

Уточните предельную норму для участка Нормы разрешенной площади участков определены:

  1. правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
  2. муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.
  3. земельным и градостроительным законодательством;

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью .

Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом. Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли.

В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра. Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

Что можно и нельзя строить на землях ИЖС с 8 апреля 2021 года?

15 мая 2021Отвечает юрист PENNYLANEREALTYБорис Хвостов:С 8 апреля этого года относительно участков ИЖС внесены такие изменения.Во-первых, добавлены некие смысловые поправки относительно выращивания определенных видов культур (приказом от 04.02.2019 № 44).

Ранее не совсем корректная формулировка (перечисление этих самых культур) часто толковалось неверно – в этих целях и были внесены изменения.

Выращивать на участках привычные для нас овощи и фрукты можно так же, как раньше.Во-вторых, приказом № 44 внесены следующие ограничения, касающиеся строений на вышеупомянутых землях: если ранее было позволено строительстводома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше 3 надземных этажей,то в новой поправке содержится уточнение:отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более, чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.То есть фактически правовые нормы не изменились, они повторяют норму п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ в редакции закона от 30.08.2018 № 340-ФЗ, и не означают дополнительных ограничений.

В-третьих, тем же приказом изменена формулировка норм, касающихся дополнительных построек.

Если ранее она была сформулирована, как «Размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений», то теперь выглядит следующим образом – «Размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек».Дело в том, что до сих пор в разных законодательных актах отсутствует единая терминология для вспомогательных строений.
Если ранее она была сформулирована, как

«Размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений»

, то теперь выглядит следующим образом – «Размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек».Дело в том, что до сих пор в разных законодательных актах отсутствует единая терминология для вспомогательных строений.

Хотя налог взимается с таких помещений, независимо от терминологии.

С точки зрения же налоговой службы необходимы только юридические критерии: что строение находится на кадастровом учете, и на него зарегистрировано право собственности.Иными словами, на практике все эти изменения никак не отражаются на жизни наших граждан.Собственник любого земельного участка ничего не может на нем построить без соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации в сфере земельных отношений, градостроительства, жилищного, гражданского законодательства и специальных законов. Поэтому сначала необходимо узнать требования и правила, соблюсти их, и только потом сносить или строить с последующим надлежащим оформлением по установленным правилам. Если участок «юридически чист» для строительства, то потребуется разрешение на осуществление строительных работ – для его получения понадобиться изучить СНИП 11-3-99 и СНИП 31.

02. 2001. Разрешение выдается в архитектурном отделе.

Нужно обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, и обязательно дождаться ответ на такое уведомление, после чего можете приступить к строительству дома.

Также помните, что, проектируя будущий дом, необходимо соблюсти множество правил, касающихся параметров строения, коммуникаций, непосредственной посадке на участке (плюс относительно соседних строений) и противопожарной безопасности. Это полезно? Поставьте понравилось. Спасибо)

Какие проблемы ждут владельцев таунхаусов

Игроки рынка отмечают растущий спрос на такие форматы загородного жилья, как таунхаусы, лейнхаусы и дуплексы.

Для российского покупателя эти западные термины не очень понятны. Фото: РБК-Недвижимость Для начала разберемся, что такое таунхаусы и как они представлены на рынке Новой Москвы и Подмосковья. Проще говоря, таунхаус — небольшой жилой дом городского типа с небольшим земельным участком.

Сейчас это название объединяет разные виды домов, соединенных между собой общей стеной (стенами) в линию различной конфигурации. В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы.

Таковых в Подмосковье большинство.

По оценкам игроков рынка, из порядка 400 проектов загородной недвижимости, которые сейчас находятся в продаже, около 300 застраиваются в том числе и таунхаусами, отмечает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов.

По данным компании Blackwood, всего в Подмосковье на первичном рынке жилой загородной недвижимости насчитывается порядка 200 поселков, предлагающих на продажу сблокированное жилье, что в относительном показателе составляет порядка 45% от общего количества коттеджных поселков в продаже.

При этом на территории Новой Москвы расположено порядка 32% от общего количества коттеджных поселков с таунхаусами в Московском регионе, рассказал управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

В основной своей массе поселки с таунхаусами относятся к экономклассу Если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то там можно говорить о бизнес- и даже элит-классе. Чаще всего таунхаус — это сблокированный двухэтажный (от двух секций) дом.

Намного реже строят 3-4 этажа. Средняя площадь квартир в таунхаусах — 90-130 кв. м. В бизнес-классе — 180-250 кв.

м. В элит-классе — от 250 до 1000 кв. м. Обычно одно строение рассчитано на 6-10 блокированных секций (квартир). Большинство мультиформатных поселков с таунхаусами в настоящее время ориентированы на два сегмента рынка — бизнес-класс (таунхаусы) и комфорт-класс (многоквартирные малоэтажные дома).

На сегодняшний день предложение таунхаусов в основном распределено на самых популярных направлениях: Новая Рига, Калужское, Киевское, Варшавское, а также Новокуркинское шоссе, где представлен целый район таунхаусов.

Безусловно, поселки, где представлены таунхаусы, встречаются и на других направлениях, но это скорее локальные единичные проекты.

image_2 (original) (Фото: Depositphotos/dudakov) Примерно в 75% от общего числа проектов, выставленных в настоящее время на продажу, предлагается сблокированное жилье, рассказал Дмитрий Власов. СПРОС РАСТЕТ «В настоящий момент спрос на таунхаусы достаточно большой и значительно вырос по сравнению с 2008-2010 годами. Однако предложение превышает спрос на 10-20%»,- сообщил директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Фото: Blackwood По оценке специалистов рынка загородной недвижимости, в настоящее время растет спрос на меньшую площадь коттеджей, таунхаусов, придомовых участков.

Это обусловлено, в частности, тем, что жилье за городом стало конкурировать с московским. «Люди сейчас все чаще приобретают квартиру в таунхаусе вместо квартиры в новостройке на окраине столицы.

Загородное жилье все чаще становится не вторым, а единственным.

Для таких покупателей характерно желание снизить бюджет покупки за счет уменьшения площади», — отмечает Дмитрий Власов. Девелоперы почувствовали растущий спрос и нарастающую популярность в сегменте таунхаусов как альтернативе городскому жилью и начали активно реализовывать подобные проекты. По словам Константина Ковалева, популярность данного формата высока, особенно на территории Новой Москвы с возможностью получения московской прописки.

По словам Константина Ковалева, популярность данного формата высока, особенно на территории Новой Москвы с возможностью получения московской прописки. Поскольку спрос на сблокированное жилье бизнес- и экономкласса постоянно растет, можно предположить, что минимум в 90% новых проектов будет запланирована застройка таунхаусами, прогнозирует Дмитрий Власов.

РАЗБРОС ЦЕН ДОСТАТОЧНО ВЕЛИК Максимум стоимости приходится на проекты в коттеджных поселках, которые позиционируются как элитные или как премиум-класс. Минимум — в мультиформатных проектах с малоэтажной застройкой экономкласса.

По данным компании Blackwood, бюджет покупки таунхауса экономкласса в Новой Москве может варьироваться от 4,7 до 9 млн руб. Средняя стоимость таунхауса составляет 9 млн руб.

В зависимости от качества и готовности поселка цены колеблются от 6 до 16 млн.

Если говорить о сегменте Новорижского, Ильинского и Рублево-Успенского направлений, то, по данным Penny Lane Realty, стоимость в построенных поселках начинается от 25 млн руб., в строящихся — от 15 млн руб. В среднем по области стоимость таунхауса составляет 10 млн руб.

По мнению Дмитрия Власова, в течение 2013 года можно ожидать сохранения основных трендов — роста числа проектов экономкласса и дефицита высококачественного предложения. Наиболее востребованными останутся качественные готовые таунхаусы в жилых поселках на высокой стадии готовности.

Рост цен по итогам года возможен в наиболее ликвидных проектах — не выше уровня инфляции, прогнозирует эксперт. РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ ТАУНХАУСОВ Если с рынком таунхаусов все более-менее понятно, то в нашем законодательстве существует большая путаница. Как пояснили в комитете Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, сейчас продаются таунхаусы на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества, даже на землях сельхозназначения, это недопустимо.

«При покупке таунхаусов обязательное условие — проверка документов на землю.

Участок должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь вид разрешенного использования «жилищное строительство», «малоэтажное строительство», «блокированные жилые дома». Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов», — рассказали «РБК-Недвижимости» в комитете.

Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ.

По сути, в России законодательно понятие таунхауса никак не закреплено и власти признают такие строения как блокированные жилые дома.

Из-за существующих нормативных актов получилось, что застройщики таунхаусов практически вытеснены с легального рынка По оценке экспертов, в связи с этим получается, что большинство поселков с таунхаусами в Подмосковье возводятся незаконно.

С Новой Москвой ситуация проще. Напомним, что после присоединения новых территорий все земли автоматически поменяли статус на «земли населенных пунктов».

Теперь застройщику нужно просто получить разрешение на строительство и включить проект в территориальные планы развития муниципалитетов. В Московской области ситуация намного сложнее.

Большинство поселков возводятся на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества. А иногда даже на землях сельхозназначения.

В этом случае таунхаусы попадают в категорию незаконного строительства. Стоит отметить, что в Московской области существует список индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности.

В него вошло около 400 объектов, расположенных на территории муниципальных образований региона. В этом списке есть и несколько поселков с таунхаусами.

Все помнят историю со сносом дома в Новых Вешках, которая вызвала большой общественный резонанс.

Власти после этого взяли паузу, сейчас на носу выборы губернатора Московской области, такие непопулярные среди населения меры, как снос незаконных строений, сейчас не своевременны. У властей и так много забот с обманутыми дольщиками, расселением ветхого жилья и т.

д. Однако, как анонимно сообщил источник в администрации Московской области, сносы незаконных строений, в том числе и таунхаусов, могут возобновиться уже осенью этого года. Как ранее заявлял глава комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, «необходим контроль со стороны администраций муниципальных образований за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС.
Как ранее заявлял глава комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, «необходим контроль со стороны администраций муниципальных образований за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС.

Нужно незамедлительно реагировать, как только появится реклама продажи таких квартир».

Также, по мнению Александра Когана, необходимо совершенствовать федеральное и региональное законодательство, исключающее возможность строительства многоквартирных домов на землях ИЖС и землях, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан. Сергей Велесевич

Таунхаус на ИЖС

Здравствуйте, юристы!

Мы, соседи таунхауса на 7 квартир.

Естественно против строительства. Сначала застройщик Самвел, говорил что дом индивидуальный 780 м2. Хотя все было видно с самого начала, говорил что всё купит и стройку закончит.

Написали во все районные инстанции. Администрации суд отказал в сносе строения, на основании экспертизы, с которой нам не дают ознакомиться.

Нас, инициаторов, на суд не пригласили, хотя мы заинтересованные третьи лица. 10 дней назад выяснили на сайте Кадастра, что дом уже поделен на 7 квартир и 2 уже проданы семьям с детьми, которыми будут сейчас прикрываться, как живым щитом! Но земля для ИЖС. Ну и шустрые эти армянские деляги, действительно все куплено.

Собираемся обращаться в краевой суд о сносе строения.

Есть ли шанс на успех? Спасибо! 22 Июня 2013, 00:32, вопрос №107890 Константин, г.

Анапа

    , , , , , , , , , ,

500 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) получен гонорар 42% 3210 ответов 1744 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте! Суд защищает оспоренные или нарушенные права граждан (п.

1 ст. 11 ГК РФ). Таким образом, для получения гражданам решения в свою пользу мало одного только нарушения закона. Если сможете доказать то, каким образом именно Ваши права нарушаются в связи со строительством, чего, по крайней мере из вопроса, не следует, то шанс есть. За соблюдением закона следят контролирующие органы и прокуратура, именно они могут получить судебное решение о сносе.

Если оценивать ситуацию в целом, то безусловно таунхаус не относится к объектам индивидуального жилищного строительства, потому как объект ИЖС — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (пп. 1 п. 2 ст. 49 ГрК РФ), а таунхаус (по крайней мере, в России) — это или жилой дом блокированной застройки, или многоквартирный дом (пп. 2, 3 п. 2 ст. 49 ГрК РФ). Строительство такого дома на земельном участке с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» — грубое нарушение земельного законодательства (п.

2 ст. 7 ЗК РФ). Такой объект недвижимости — самовольная постройка, которая, в соответствии со ст.

222 ГК РФ, подлежит сносу. Однако право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В то же время, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). 22 Июня 2013, 02:31 1 0 получен гонорар 17% 3449 ответов 1180 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Оренбург Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте!Константин, конечно же в той ситуации которую Вы описали и суд и указанный Самвел довольно сильно нарушили законодательство в части размещения объектов жилого строительства.

При таких условиях Вы можете обжаловать и судебное решение, по основаниям ст.330 ГПК как существенное нарушение норм материального и процессуального права.

Однако, при этом, следует помнить, что у застройщика есть реальный шанс сделать все законно и время играет на него. В современной ситуации он может попробовать перевести участок из одной категории в другую.

В силу ФЗ

«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

. Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую 1.

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы: 1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка; 2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц; 3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую Cтатья 3. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую 4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки: 1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации; 2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации Реально что еще можно сделать, если получится, это от имени покупателя квартиры обратиться в полицию по счт.159 УК. В заявлении указать: купил квартиру, документы не в порядке, теперь соседи грозят судом, застройщик обещал что все будет отлично.

Прошу привлечь к ответственности» это самый хороший вариант и там реально может многое получиться. 22 Июня 2013, 06:43 0 0 получен гонорар 42% 1461 ответ 409 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г. Ставрополь Бесплатная оценка вашей ситуации здравствуйте Константин!

вы изначально неправильно выбрали тактику защиты своих прав, понадеявшись на администрацию.

если я вас правильно поняла, с иском о сносе данного таунхауса обратилась только администрация, вы как собственники соседних земельных участков, чьи права собственно говоря и нарушены в первую очередь, к участию в деле привлечены только в качестве третьих лиц, а возможно и не привлечены вообще, судя по тому, что вам даже не предоставляют возможность ознакомиться с материалами дела и находящимся в них заключением эксперта.

теоретически вам необходимо было также выступить соистцами по данному делу и также заявить требования о сносе, наравне с администрацией. согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.то есть для сноса данной постройки, возведенной как минимум на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, а возможно и без разрешения на строительство, необходимо было доказать также нарушение прав и охраняемые законом интересов других лиц, либо создание угрозы жизни и здоровью граждан.

исходя из моей практики по данной категории дел, администрации отказали в иске вероятнее всего потому, что собственником данного таунхауса был предъявлен встречный иск о признании права собственности на данную самовольную постройку, была проведена экспертиза, которая сделала заведомо незаконные выводы о ее соответствии строительным нормам и правилам, и суд отказал в иске администрации о сносе.

что касается вашего вопроса о дальнейших действиях, то они зависят от того, были ли вы все-таки привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц или нет. если были, то вам необходимо ознакомиться с материалами дела и подать на решение суда апелляционную жалобу в Краснодарский краевой суд. к сожалению, в компетенцию краевого суда назначение повторной судебной строительной экспертизы не входит, поэтому просите отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ну и при новом рассмотрении конечно же вам необходимо заявить самостоятельные требования о сносе таунхауса, наравне с администрацией.

если вы не были привлечены к участию в деле вообще, что я предполагаю из ваших слов о невозможности ознакомиться с заключением эксперта, то подать апелляционную жалобу на решение суда вам будет очень сложно.

согласно ч.3 ст. 320 ГПК РФ право апелляционного обжалования решения суда принадлежит сторонам и другим лицам, участвующим в деле.

Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом. однако на практике вам будет очень сложно обосновать в жалобе ваше право на подачу такой жалобы.

в таком случае помогайте в подаче жалобы от имени администрации. 22 Июня 2013, 07:39 2 0 7,1 Рейтинг Правовед.ru 2712 ответов 1009 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,1рейтинг

Здравствуйте!Такой таунхаус не может быть отнесен к объектам индивидуального жилищного строительства, так как такой объект— отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (ст.

49 Градостроительного кодекса РФ).Строительство такого дома с разрешением — «для индивидуального жилищного строительства» нарушает п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Но право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии земельного участка, на котором стоит данная постройка, в собственности или пожизненном постоянном (бессрочном) пользовании.

При этом, признание такой постройки с сохранением на нее права собственности, т.е. «не снос», если не нарушает права и охраняемые законом интересы другихлиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Поэтому таким лицам, необходимо подавать самостоятельный иск об устранении препятствий права пользования.

Здесь важный размеры, которые не согласуются с допустимыми ЗК РФ при строительстве индивидуальных жилых домов.

22 Июня 2013, 12:07 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 18 Апреля 2021, 19:22, вопрос №2333906 16 Августа 2017, 17:20, вопрос №1726017 16 Января 2016, 22:20, вопрос №1102754 22 Мая 2018, 22:40, вопрос №2003438 07 Ноября 2014, 19:32, вопрос №609027 Смотрите также

Таунхаусы и малоэтажные дома — где их можно строить, а где нельзя? Как не попасть под снос: изучайте законы о земле.

Знание – сила!

14 мая 2014 Дом, имеющий все признаки многоквартирного, но возведенный в неподобающем ему месте – эта тема, к сожалению, весьма «популярна» в последнее время. Общественный резонанс ей придают действия властей – принимаются судебные решения о сносе подобных строений, некоторые из данных решений приводятся в исполнение.

Крайними же оказываются владельцы квартир: они не только не получают никаких компенсаций за утраченное имущество, но часто еще и обязаны оплатить судебные издержки и расходы на снос. «» решил разобраться в проблеме кардинально: понять, какие вообще существуют назначения земли и что может быть построено на каждом из видов. Сначала семь, а дальше больше В поисках ответов на интересующие нас вопросы мы по традиции обратились к законам.

Поначалу все было просто: у земель имеется целевое назначение.

«Данному вопросу посвящена ч.

1 ст. 7 Земельного кодекса (ЗК) РФ, — говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». – Всего категорий семь, причем, как отмечает Юрий Маклецов, член совета директоров – управляющий партнер Kaksad Family, в Московской области все они представлены:– земли сельскохозяйственного назначения;– земли поселений;– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;– земли особо охраняемых природных территорий и объектов;– земли лесного фонда;– земли водного фонда;– земли запаса». Однако при дальнейшем погружении в проблему понимаешь, что все значительно сложнее.

Внутри каждой категории существуют еще и виды разрешенного использования.

«По закону собственник имеет право назначать любой вид разрешенного использования (в рамках категории земли), — объясняет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка»

.

– С этим обстоятельством связаны запутанные истории и юридические коллизии: собственник может назначить вид использования, но должен действовать в соответствии с Градостроительным кодексом».

Для строительства жилья вроде бы идеально подходит категория «земли поселений».

Но здесь, обращает внимание Михаил Кондырев, видом разрешенного использования может быть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а может — и строительство многоэтажного жилья (этажность которого также возможна разная).

Эти нюансы регулируются правилами застройки и землепользования, принимаемыми районными властями.

То, что данный предмет, мягко говоря, непрост, подтверждает и Ирина Суслова, юрист компании «Century 21 Римарком». По ее словам, в соответствии с Классификатором видов использования земель (утвержден Приказом Росреестра от 12.10.2011 N П/389

«О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости»

) всего существует 188 видов использования земельных участков.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства, продолжает эксперт, может быть следующих видов:- основные виды разрешенного использования,- условно разрешенные виды использования;- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, и осуществляемые совместно с ними.

…Вывод, который автор смог сделать из всей этой «науки», оказался не слишком утешительным: «дело это в высшей степени сложное и запутанное» (copyright д-ра Ватсона из культовой советской экранизации рассказа «Пестрая лента»), разобраться во всех хитросплетениях обычному человеку нереально. Что ж, было бы иначе – не было бы такого количества скандалов со строительством «неправильных» объектов на дачных шести сотках… Избирательная строгость Попробуем зайти с другой стороны – спросим о том, что встречается в реальной жизни. У нас, то есть в Москве и Московской области.

Картина, нарисованная экспертами, тоже «порадовала» разнообразием.

«У нас не Камчатка, поэтому вы не встретите охранной территории вокруг вулкана, — обнадеживает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское»

департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-недвижимость». – Но даже на таком небольшом и урбанизированном клочке земли, как Москва (это только одна категория – земли населенных пунктов), присутствуют абсолютно все виды разрешенного использования.

Есть река (водоохранные земли), Тимирязевские поля (сельхозпроизводство), жилая застройка, промышленные и оборонные предприятия – все, что угодно». Как же все это используется? «Возьмем, к примеру, водоохранные земли, — говорит Алексей Сенчук.

– Это территории, покрытые водой. И прибрежная полоса – зона отчуждения (15-20 м), которая может принадлежать только государству.

И ничего, кроме причалов на ней строить нельзя.

Та же самая ситуация с лесным фондом. Однако эти территории можно взять в аренду и, пройдя долгие согласования, построить рекреационную зону – прогулочные зоны, аллеи и прочее».

Насколько известно автору, на этом строится самая распространенная схема «освоения» прибрежных территорий.

Сначала возле озера и реки (но дальше прибрежной зоны отчуждения) строится дом отдыха или пансионат. Затем – уже у самого берега, там, где строить нельзя, – возводится нечто, что по документам выглядит как «беседки» или «места для шашлыков». На деле же это полноценные жилые строения… Аналогично и с тем, с чего мы начинали свой рассказ – «высотками на сотках».

В садовом поселке (это с юридической точки зрения земли поселений, только с разрешенным использованием ИЖС) возводится дом в 3-4 этажа. Выделить в нем квартиры юридически невозможно – так что продавец выделяет доли, которые и продает желающим. …Все подобные схемы при всем их видимом разнообразии объединяет одно: они жизнеспособны ровно до той поры, пока надзирающий за соблюдением законности чиновник по каким-то причинам не обращает на происходящее внимание.

Если обратит, то ничего не стоит понять, что «беседка» с водопроводом и газовым отоплением – это никакая не беседка. А дом, в котором проживает 20 посторонних друг другу семей, никак не влезает в категорию ИЖС, т.е.

индивидуального жилищного строительства.

Что дальше? Ответ на вопрос «Что будет, если нечто построено в «неправильном» месте?», к сожалению, известен.

В Гражданском кодексе РФ есть ст. 222, которая называется «Самовольная постройка».

Она подлежит сносу (причем самим осуществившим ее строительство лицом либо за его счет).

И лишь суд в некоторых случаях может признать право собственности на самовольную постройку. «Уже пошел процесс судебных разбирательств и последующего сноса многоквартирных домов на землях ИЖС. Но это самые «отъявленные» случаи, зачастую мошеннические.

На самом деле, такая же участь может коснуться и поселков таунхаусов, построенных на землях ИЖС. Так как таунхаусы, согласно действующему законодательству, тоже многоквартирные дома, так «многоквартирность» определяется количеством секций две и более», — замечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок).

«Такая постройка может просуществовать довольно долго, пока не будет обнаружена: здесь не будет применяться правило о том, что за давностью лет или владения она будет сохранена (хотя в других случаях «приобретательная данность»

может стать основанием для признания за собственником права собственности)», — комментирует ситуацию Алексей Сенчук («ИНКОМ-недвижимость»).

Первый вопрос, который рассмотрит суд, – на основании чего постройка возведена?

Даже если участок земли находится в собственности, но земля предназначена для садоводства – , скорее всего, будет признан незаконно возведенным и подлежащим сносу. С другой стороны, если застройщик не нарушил ничьи права – суд может вынести решение признать право за собственником. «Громкие дела про снос – это как раз те случаи, когда среди малоэтажной застройки возводились многоэтажки на 40 квартир, на земле для этого не предназначенной, — продолжает Алексей Сенчук.

– Здесь налицо не только нарушение законодательства, но и нарушение прав всех граждан, кто живет поблизости. Решение о сносе, таким образом, становится неким сигналом рынку: терпеть такое власти не будут.

Отсюда и громкие скандалы, в том числе освещенные в СМИ.

И вряд ли можно избежать разбирательства, дав взятку». «Не виноватая я!» Многие покупатели «сомнительных» квартир пытаются построить свою защиту на том, что возводили эти строения не они, а совершенно другие лица. А сами они ничего не знают и являются «добросовестными приобретателями» (слова эти к месту и не к месту используются сегодня на рынке всеми).

К сожалению, в нашей ситуации это не очень поможет. «Самовольность постройки и признание покупателя добросовестным приобретателем – это два отдельных вопроса, — объясняет Алексей Сенчук. – Суд может вынести решение, что покупатель добросовестный.

По документам, на основании которых было приобретено жилье, суд установит его стоимость и вынесет решение о том, что продавец должен возместить приобретателю указанную в договоре сумму.

Но в реальности застройщика найти очень сложно, и у него может не оказаться денег. Так что решение суда – это один вопрос, а его реализация в дальнейшем – другой». Впрочем, есть и другой вариант развития событий, более гуманный, о нем говорит Илья Дискин («Фламандия eco village»): «Власти зачастую идут на узаконивание многоквартирных домов, требуя от нынешних владельцев, например, решить вопрос с нехваткой электрических мощностей (оплатив сетевой компании соответствующие работы) и т.п.».

То есть власти меняют вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» на «малоэтажное жилищное строительство». Резюме от портала Мы не станем призывать никогда и ни при каких обстоятельствах не нарушать закон – как известно из Нового Завета, кидаться камнями может только тот, кто сам без греха, а таковые обычно в большом дефиците.

Но напомним, что для нарушения закона потребна хитрость, информированность и дружба с сильными мира сего. Все это может наличествовать у человека, который продает вам «квартиру» в пятиэтажном доме в дачном товариществе, но не быть у вас. Так что не удивляйтесь потом, почему власти совершенно не замечали незаконную стройку, когда она велась – но сразу заметили, когда собственником стали вы.

А рекомендации – они простые.

Не гоняться за дешевизной (если все квартиры вокруг стоят 2,5 — 3 млн, то предложение за 1, 2 – это неспроста).

Изучать документы. А лучше – обратиться за помощью к профессионалам.

Риелторы обычно хорошо знают, кто что продает и чей товар – гниль… Комментарий эксперта Александр Дубовенко, учредитель корпорации GOOD WOOD: Самая простая схема: «девелопер» (извините, я не могу этих людей назвать девелоперами без кавычек) покупает земельный участок на даче и строит там одноквартирный дом. По проекту очевидно, что он многоквартирный, там есть подъезд, санузел в каждой квартире. Но власти не могут влезать в проект и говорить:

«странный у вас дом какой-то, санузлов одних 20 штук»

.

Не ваше дело! Чего хочу то и строю. После этого дом строится, сдается в эксплуатацию.

И немного перестраивается (уже без разрешения), и потом «девелопер» начинает продавать доли в этом доме.

И тут начинаются проблемы. Мощностей не хватает. Но формально тут даже нарушения закона нет. Это остается , никто никакой квартирой не владеет.

20 семей владеют одним . И до сих пор никто с такими домами проблем не решает, их не сносят.

А сносят сейчас 4-5-этажные дома.

Так, жадность «девелоперов» не знает границ. Им недостаточно этой кривой, но законной на текущей момент схемы. Они пошли дальше. Они нарушают свой проект, увеличивают этажность и начинают продавать доли еще до сдачи дома и сбегают.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+