Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Налог на зарубежную недвижимость в россии

Налог на зарубежную недвижимость в россии

В России обложили налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку

Федеральная налоговая служба РФ решила рассматривать кредиты в иностранных банках как средство обогащения Фото: ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин Федеральная налоговая служба России (ФНС) решила взимать налоги с россиян, которые купили недвижимость за рубежом благодаря ипотечному займу в иностранном банке. Это следует из июньской новости, на сайте ФНС, и из , которое в мае 2016 года направило Министерство финансов налоговым инспекторам по всей стране, разъяснила «РБК-Недвижимости» руководитель департамента зарубежной недвижимости риелторского агентства W1 Evans Елена Мариничева.

Обязанность уплатить налог в российскую казну возникает в тот момент, когда налоговый резидент России берет кредит с маленькой процентной ставкой в иностранном банке, объяснили «РБК-Недвижимости» в W1 Evans. Российским налоговым резидентом называют человека, который проводит в стране более 183 дней за календарный год.

В настоящий момент базовая процентная ставка российского Центробанка равна 11%.

Это означает, что взять кредит в розничном российском банке можно по ставке не ниже этой отметки. В то же время во многих странах мира жителям доступны жилищные кредиты по намного меньшей ставке.

К примеру, в Финляндии взять ипотеку можно под 1,83% годовых, в Швейцарии — под 1,75%, а в Дании действует и. В теории воспользоваться такой ипотекой могут и российские граждане. Для таких россиян в Налоговом кодексе России существует ст. 212, где прописана обязанность . Пороговым значением для валютных займов является 9%-ная отметка: все кредиты с более низкой ставкой российское законодательство считает извлечением выгоды, объяснил «РБК-Недвижимости» вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ» Сергей Смирнов.

Пороговым значением для валютных займов является 9%-ная отметка: все кредиты с более низкой ставкой российское законодательство считает извлечением выгоды, объяснил «РБК-Недвижимости» вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ» Сергей Смирнов. «Ты получил в банке кредит, — рассказал Смирнов. — Деньги не твои — ты их должен вернуть.

За пользование денежными средствами ты выплачиваешь банку процент. Никакого дохода ты не получил.

Но если ты привез эти деньги в Россию и использовал их тут, то с разницы должен заплатить налог — ведь в России нельзя взять кредит под такой [низкий] процент».

В случае если россиянин не только оформил кредит в иностранном банке, но и потратил полученные деньги на приобретение жилья за рубежом, ситуация становится менее очевидной.

Судебная практика не сложилась Каждый россиянин, который взял валютную ипотеку в зарубежном банке, обязан уплатить подоходный налог с разницы между фактической процентной ставкой и 9% годовых, убеждены в агентстве недвижимости W1 Evans. «За рубежом ставка по кредиту в среднем составляет 2,5–4% в зависимости от страны и условий кредита, — объяснила Мариничева. — Дата фактического получения дохода — это последний день каждого месяца в течение периода, на который взяты заемные средства.

Резиденты должны самостоятельно указать об этом «доходе» в декларации и уплатить налог в ФНС». В качестве примера в W1 Evans рассчитали размер налога для четырехкомнатной квартиры площадью 100 кв.

м в Дуйсбурге на западе Германии и стоимостью €83,8 тыс. Если российский налоговый резидент возьмет такую квартиру в ипотеку по распространенной в Германии ставке 3,25% годовых, а сумма кредита составит €38,2 тыс., то итоговый размер налога в российскую казну составит €286 (20,7 тыс. руб. по текущему курсу ЦБ). «Все расходы на оформление сделки и содержание недвижимости составят €7,124 тыс.

Это [местный] налог в 6,5% от стоимости, оплата услуг нотариуса и управляющей компании, — объяснила «РБК-Недвижимости» Мариничева. — Разница по ставке кредита с 9% равна 5,75% от указанной суммы. В денежном выражении расчеты выглядят так: €38 200 * 5,75% = €2196,5.

С этой суммы берется 13% подоходного налога. Получается €286». Налог на экономию на процентах может составить не 13%, а 35%, заявил «РБК-Недвижимости» управляющий партнер агентства недвижимости Tranio Георгий Качмазов.

Такая ставка действительно во втором пункте статьи 224 Налогового кодекса России. В этом случае сумма налога за описанную выше квартиру составит €769 (56,5 тыс.

руб.). Другие риелторы и юристы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не смогли прийти к единому мнению о законности подоходного налога на ипотечный займ в иностранном банке.

«Расходы никогда не облагаются налогом.

Обязывать граждан России платить за то, что они покупают за рубежом, необоснованно и незаконно», — убежден Сергей Смирнов. Позиция Минфина полностью основана на законе и не является нововведением, считает партнер юридической компании Paragon Advice Group Александр Захаров.

«Да, обязаны платить. Но делать это никто не будет, — рассказал Захаров в разговоре с корреспондентом «РБК-Недвижимости»

. — Все действия россиян по покупке недвижимости за рубежом относятся к расходам и не подлежат декларированию.

Но по закону налоговые резиденты России имеют обязательство декларировать свою материальную выгоду по форме 3-НДФЛ. Но я вам скажу честно: никто этого не делает».

Судебная практика по вопросу налогов с зарубежной ипотеки еще не сложилась, резюмировали риелторы и юристы. Как будет работать налоговая служба в действительности, станет известно только на практике. Кто проконтролирует ипотечников Главным средством контроля за покупкой недвижимости за рубежом и уплаты налогов в России должен стать механизм «амнистии капитала», в рамках которой граждан РФ обязали задекларировать все свои счета в иностранных банках, рассказали в коллегии «Вердиктъ».

«Штрафы за несвоевременное декларирование небольшие — 5 тыс. руб. Если человек не задекларировал счет в иностранном банке, а этот счет потом найдут, то все 100% средств на этом счету будут конфискованы. В результате за два последних месяца более 100 тыс.

россиян свои счета», — указал Смирнов.

Процесс амнистии капитала напрямую связан с российскими покупателями зарубежной недвижимости, так как для покупки жилья в большинстве стран необходимо завести счет в местном банке.

Счет также необходим для оплаты услуг ЖКХ, пояснил Смирнов. «А уже этот счет нужно задекларировать — резюмировал юрист.

— Нельзя купить иностранную недвижимость без счета за границей».

С 1 июля 2015 года Россия присоединилась к совместной конвенции ОЭСР и Совета Европы о взаимной административной помощи по налоговым делам.

«Таким образом, налоговая служба России может направлять налоговые запросы в более чем 90 стран и юрисдикций, включая офшоры»

, — указала Мариничева. Тем не менее конвенция не предполагает автоматического обмена данными с другими государствами, рассказал Захаров.

«Конвенция создает предварительную открытость для достижения дальнейших договоренностей.

По сути, это обещание жениться.

На настоящий момент у России нет двусторонних соглашений [об обмене данными] ни с одним государством», — заявил партнер Paragon Advice Group. На практике это означает, что если владелец зарубежной недвижимости не расскажет о своей покупке самостоятельно, налоговые органы не смогут узнать о факте приобретения, заявил юрист.

«В группу риска попадают те, кто уведомлял налоговую, — утверждает Захаров.

— Для тех, кто пошел за налоговым вычетом, принес договор по ипотеке и показал, что есть расходы, которые он хотел бы уменьшить, могут наступить последствия.

Из 9% вычтут реальную ставку, а на разницу попытаются доначислить налог».

Что будет дальше Новая политика Федеральной налоговой службы может привести к тому, что владельцы зарубежной недвижимости и других активов за границей будут отказываться от статуса налогового резидента России, рассказал «РБК-Недвижимости» Александр Захаров.

В этом случае налог на доходы в России можно будет не платить. Тенденцию уже заметили в швейцарском банке UBS, который обслуживает российских клиентов, «Ведомости». «Ужесточились требования по раскрытию информации, и некоторые клиенты решают изменить налоговое или валютное резидентство», — рассказала «Ведомостям» управляющий директор банка UBS в России Елена Титова.

«Ужесточились требования по раскрытию информации, и некоторые клиенты решают изменить налоговое или валютное резидентство»

, — рассказала «Ведомостям» управляющий директор банка UBS в России Елена Титова.

На привлекательность зарубежной недвижимости для россиян взимание налога не повлияет, убеждены риелторы. «У реальных заемщиков прибавится бумажной работы и подрастет налоговая нагрузка — но это несущественно в масштабах стоимости обслуживания займа. Да, оформлять кредит станет чуть сложнее, возникнет дополнительная бюрократия, но я не думаю, что это вызовет спад интереса, — заявил глава российского агентства зарубежной недвижимости Estate Service Геннадий Тузов.

— По нашей практике могу зафиксировать незначительный, но уверенный рост спроса». К такому же выводу пришли в W1 Evans. «Условия ипотеки в Европе настолько привлекательны, что это выгоднее даже с учетом уплаты подоходного налога на разницу ставок кредитования.

Декларировать доход в виде материальной выгоды, скорее всего, будет большинство», — считает Елена Мариничева.

Налогообложение зарубежного имущества. Как не платить дважды?

Нередко у российских организаций, владеющих имуществом за рубежом, возникает вопрос, в какой стране и по каким правилам необходимо уплачивать налог на имущество. Статьей 7 НК РФ определено, что если международным договором Российской Федерации, содержащим положения о налогообложении и сборах, установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные НК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, то применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.

Налог на имущество организаций (далее — налог на имущество) устанавливается НК РФ и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов Российской Федерации, а с момента его введения обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, о чем указано в п. 1 ст. 372 НК РФ. Плательщиками данного налога в соответствии с п.

1 ст. 373 НК РФ признаются, в частности, российские организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.

374 НК РФ. При этом объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, включая имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Исключение составляет имущество: переданное в доверительное управление, приобретенное в рамках договора доверительного управления.

Такое имущество подлежит налогообложению (за исключением имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) у учредителя доверительного управления (п. 1 ст. 378 НК РФ); составляющее паевой инвестиционный фонд. Данное имущество подлежит налогообложению у управляющей компании, при этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд; переданное концессионеру и (или) созданное им в соответствии с концессионным соглашением.

Указанное имущество подлежит налогообложению у концессионера (ст.

378.1 НК РФ). Следовательно, если российской организацией учтено на балансе в качестве объектов основных средств имущество (как движимое, так и недвижимое), расположенное за рубежом, то оно является объектом налогообложения.

Однако данное имущество может облагаться налогом на имущество и на территории другой страны в соответствии с ее законодательством, и в этом случае у организации-налогоплательщика может возникнуть ситуация, когда одно и то же имущество облагается налогом дважды. Чтобы такая ситуация не возникала, между Российской Федерации и некоторыми странами заключены двусторонние соглашения (конвенции) об избежании двойного налогообложения.

Отметим, что Список действующих международных договоров об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и другими государствами размещен на официальном сайте финансового ведомства https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/international_cooperation/mpa/dn/.

Помимо межгосударственных соглашений (конвенций) правила устранения двойного налогообложения имущества закреплены в ст.

386.1 НК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 386.1 фактически уплаченные российской организацией за пределами территории Российской Федерации в соответствии с законодательством другого государства суммы налога на имущество в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории этого государства, засчитываются при уплате налога в Российской Федерации в отношении указанного имущества.

При этом размер засчитываемых сумм налога, выплаченных за пределами территории Российской Федерации, не может превышать размер суммы налога, подлежащего уплате этой организацией в Российской Федерации в отношении этого имущества.

Таким образом, налогоплательщик может произвести зачет суммы налога в отношении имущества, принадлежащего ему и расположенного за рубежом, но только в пределах суммы, исчисленной в Российской Федерации по тому же имуществу за налоговый период (календарный год).

Если уплаченный за рубежом налог превышает налог на это имущество, рассчитанный по нормам российского законодательства, то сумму превышения зачесть нельзя.

Если налог на недвижимость в другом государстве не уплачивался, то налог на имущество организаций в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, уплачивается в сумме, исчисленной исходя из налоговой базы, определенной в соответствии с п. 3 ст. 375 НК РФ, и ставки налога, установленной законом субъекта Российской Федерации в соответствии с п. 1 ст. 380 НК РФ по месту нахождения организации в Российской Федерации (письмо Минфина России от 25.05.16 г.

№ 03-05-05-01/29886). Напомним, что порядок исчисления суммы налога на имущество для российских организаций установлен ст. 382 НК РФ, согласно п. 1 которой сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период.

При этом налоговая ставка на основании ст.

380 устанавливается законом субъекта Российской Федерации и не может превышать 2,2%, если иное не предусмотрено названной статьей НК РФ.

Начиная с 2016 г. в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, не может превышать 2%.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено ст.

375 НК РФ. При этом налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ. Среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за отчетный период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества (без учета имущества, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость) на 1-е число каждого месяца отчетного периода и 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом, на число месяцев в отчетном периоде, увеличенное на единицу (п.

4 ст. 376 НК РФ). При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации, что следует из п.

3 ст. 375 НК РФ. Чтобы зачесть уплаченный за рубежом налог, российская организация должна представить в налоговые органы следующие документы (п.
2 ст. 386.1 НК РФ):

  1. документ об уплате налога за пределами территории Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства.
  2. заявление на зачет налога;

Отметим, что указанные документы подаются российской организацией в налоговый орган по месту нахождения российской организации вместе с налоговой декларацией за налоговый период, в котором был уплачен налог за пределами территории Российской Федерации, о чем еще раз напомнили финансисты в письме Минфина России от 25.10.11 г.

№ 03-05-05-01/85.Обратите внимание!

Заявление о зачете составляется в произвольной форме, поскольку никаких особых требований для него не утверждено. В отношении документа, подтверждающего уплату налога за рубежом, необходимо сказать, что он оформляется в соответствии с правилами соответствующего иностранного государства, так как особой формы российским законодательством для него также не установлено.
В отношении документа, подтверждающего уплату налога за рубежом, необходимо сказать, что он оформляется в соответствии с правилами соответствующего иностранного государства, так как особой формы российским законодательством для него также не установлено.

Поскольку данный документ, вероятнее всего, будет составлен на иностранном языке, перед направлением в налоговые органы его необходимо перевести на русский язык.

При этом следует помнить, что официальные документы, исходящие от иностранных государств, должны быть легализованы (т. е. на данных документах должны быть засвидетельствованы подписи в качестве подлинных).

Однако если соответствующее иностранное государство является членом Гаагской конвенции от 5.10.1961 г., то на данных документах достаточно проставление апостиля. Налоговая декларация представляется по форме, утвержденной

«Об утверждении форм и форматов представления в электронном виде налоговой декларации и налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций и порядков их заполнения»

(далее — Приказ № ММВ-7-11/895).

Отметим, что декларация представляется российскими и иностранными организациями, осуществляющими деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и содержит: Титульный лист; Раздел 1 «Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет»; Раздел 2 «Определение налоговой базы и исчисление суммы налога в отношении подлежащего налогообложению имущества российских организаций и иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства». При заполнении налоговой декларации следует руководствоваться Порядком заполнения налоговой декларации по налогу на имущество организаций, утвержденным Приказом № ММВ-7-11/895 (далее — Порядок № ММВ-7-11/895). Согласно п. 5.2 Порядку № ММВ-7-11/895 Раздел 2 декларации заполняется отдельно, в частности, в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, в отношении которого суммы налога фактически уплачены за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством другого государства.

В строке с кодом 260

«Сумма налога, уплаченная за пределами Российской Федерации»

указывается уплаченная за пределами территории Российской Федерации в соответствии с законодательством другого государства сумма налога на имущество в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории этого государства, в соответствии с прилагаемым к декларации документом об уплате налога за пределами территории Российской Федерации, подтвержденным налоговым органом соответствующего иностранного государства (п.п. 14 п. 5.3 Порядка № ММВ-7-11/895).Обратите внимание!

Строка с кодом 260 заполняется только в представляемом по месту нахождения организации Разделе 2 декларации с отметкой 4 по строке «код вида имущества» в случае использования организацией в соответствии со ст.

386.1 НК РФ права на зачет сумм налога, фактически уплаченных за пределами территории Российской Федерации в соответствии с законодательством другого государства в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории этого государства. Для справки. Код 4

«Имущество, принадлежащее российской организации и расположенное на территории другого государства, суммы налога по которому уплачены в соответствии с законодательством другого государства»

приведен в приложении № 5 к Порядку № ММВ-7-11/895. Согласно п. 4 ст. 80 НК РФ налоговая декларация может быть представлена плательщиком в налоговый орган лично или через представителя, направлена в виде почтового отправления с описью вложения или передана в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи.

Налоговая декларация должна быть представлена налогоплательщиком не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 3 ст. 386 НК РФ). Следовательно, не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, налогоплательщик обязан представить вместе с декларацией заявление на зачет налога, а также документ об уплате налога за пределами территории Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства.

: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера.

  1. © 2001–2020, Клерк.Ру.

18+

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ.

А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость?

И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять. Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.Для определения окончательных налоговых обязательств в РФ налоговым резидентом по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е.

общемировой доход[2].По общим правилам, покупка недвижимости за границей не облагается налогом в России. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту.Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредитуЗачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами [3].Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35% [4].Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью.

В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России. Если недвижимость оформлена на физическое лицо- Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%.

В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России.

Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[5].

— Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему его в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя[6]. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.

— Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.Если недвижимость оформлена на юридическое лицоЕсли имущество оформлено на юридическое лицо, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:- Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных (например, юридическая защита и безопасность активов) аспектов; — Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях; — Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом; — Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН; — Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил деофшоризационного законодательства в России[7], в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для владения недвижимостью.Налоги в России при продаже недвижимости за границейДоход физического лица-налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях – более 3 лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ[8].Если срок владения недвижимостью составляет менее 5 лет, то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13%[9]. При этом физическое лицо-продавец может уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов[10] или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. (в отношении жилой недвижимости) или до 250 тыс.

руб. (в отношении иной недвижимости) [11].Налоговые последствия продажи недвижимости при ее оформлении на юридическое лицо зависят от структурирования сделки на момент продажи – например, будут ли продаваться доли /акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.Налоги в России при наследовании недвижимости за границейВопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ[12].При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит по ставке менее 9% годовых в валюте.Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13%. Учитываются налоги, заплаченные в другой стране.При продаже зарубежной недвижимости через 5 лет и более после покупки собственник освобождается от налогов в России.[1] п.

2 ст. 207 НК РФ[2] п. 1 ст. 209 НК РФ[3] пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ[4] п. 1 212 НК РФ[5] ст.

232 НК РФ[6] Письма ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@ и от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@, Письма Минфина от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017, Письмо Минфина от 05.05.2014 г. N 03-04-05/21039[7] Федеральный закон от 24 ноября 2014 года № 376-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций)[8] ст.

217.1 НК РФ[9] пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ[10] пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ[11] пп. 1 п.1 ст. 220 НК РФ[12] п. 18 ст.
217 НК РФ

Какие налоги ждут россиян при покупке недвижимости за рубежом

Покупка недвижимости за рубежом на физическое лицо является простым, но не самым эффективным способом в плане налогообложения.

Разбираемся во всех нюансах, которые следует учесть покупателю недвижимости за пределами России.

Покупка недвижимости требует комплексного и взвешенного подхода, особенно, когда речь идет о другом государстве. Чтобы радость от приобретения не превратилась в головную боль, необходимо заранее учесть все нюансы процесса покупки недвижимости и ее содержания. Обратите вниманиеВ данной статье речь идет о налогах для физических лиц — налоговых резидентов РФ.

То есть для тех, кто проживает на территории страны более 183 дней в году. Российские резиденты обязаны платить налоги на доходы, полученные как в России, так и за ее пределами. Оформление зарубежной недвижимости на физическое лицо, несмотря на свою простоту, редко является оптимальным.

Особенно в случае недвижимости стоимостью от $500 тыс. Сегодня мы рассмотрим все особенности налогообложения физических лиц при покупке недвижимости за рубежом.

Для законной оптимизации налогообложения я настоятельно рекомендую оформлять недвижимость на юридические лица. Подробнее об этом я расскажу в отдельном материале. Подписывайтесь на обновления блога, чтобы не пропустить её.

Виды налогов на недвижимость Итак, существуют следующие налоги на недвижимость

  1. Налог на наследование
  2. Налог на доходы при продаже (на прирост капитала)
  3. Налог на имущество (недвижимость)
  4. Налог на доходы от аренды
  5. Специфические налоги (например, налог на богатство)

Разберем их подробнее. Оформление недвижимости на физическое лицо Вид налога Страна, где находится недвижимость Россия Налог на недвижимость да нет Специфические налоги да нет Налог на наследство да нет* Налог на доходы от аренды да/нет да/нет Налог на прирост капитала да/нет да/нет *Налог на наследство в России был отменен Федеральным законом №78-ФЗ от 01 июля 2005 года.

Налог на имущество Налог на недвижимость взимается властями той страны, где она находится. Ставка налога меняется в зависимости от страны, и даже района.

Как правило, она рассчитывается от кадастровой или рыночной стоимости и взимается ежегодно. Однако есть и исключения. Например, в столице Венгрии Будапеште ставка налога составляет 4% от стоимости и взимается всего один раз — при покупке недвижимости. Я рекомендую уточнить ставку налога в конкретной стране у местного юриста или продавца недвижимости.

Поскольку недвижимость расположена за пределами страны, в России данный налог платить не надо.

Специфические налоги В некоторых странах есть специфические налоги, например, налог на богатство во Франции и Испании.

Эти налоги могут быть весьма существенными. Во Франции долгое время существовал ежегодный налог на богатство, достигающий 1,8% от рыночной стоимости недвижимости. Его отменил нынешний президент Франсуа Макрон, однако всегда есть риск, что этот налог будет введен снова.

А вот в Испании налог, наоборот, был вновь введен в 2016 году.

Ставка составляет от 0,2% до 2,5% и взимается от рыночной стоимости активов на территории Испании.

Налог на наследство Налог на наследство — это важный момент, который следует учитывать при покупке недвижимости на физическое лицо. В некоторых странах он платится согласно законодательству страны резидентства владельца. А в некоторых — согласно законодательству страны, в которой это наследство получено.

Например, в Испании настоятельно рекомендуется составлять местное завещание, так как согласно местному законодательству супруги и дети имеют обязательную долю в наследовании, и российское завещание не имеет силы.

Кроме того, ставка налога на наследство может быть существенной и превышать половину стоимости недвижимости.

В качестве примера можно привести Францию, где налог варьируется от 5% до 60% в зависимости от степени родства и стоимости объекта. Также следует отметить, что при разводе и продаже совместно нажитой недвижимости, требуется согласие обоих супругов. Налоги на доходы При получении прибыли от сдачи или продажи зарубежной недвижимости налоговый резидент обязан заплатить налоги в России.

При этом доход может подлежать налогообложению и в стране, где находится недвижимость.

В ряде стран учитывается налоговое резидентство владельца, в этом случае НДФЛ платится только в России по ставке 13%.

Для снижения расходов можно также зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог по упрощенной системе налогообложения (УСН). Ставка налога при УСН составляет 6% со всего дохода или 15% от дохода за вычетом всех расходов. Однако в этом случае придется дополнительно платить обязательные социальные и пенсионные взносы, около 32 тыс рублей в год.

А в ряде стран, например, в той же Франции или Испании, владелец обязан заплатить налоги и в самой стране.

Соглашение об избежании двойного налогообложения Избежать уплаты налога дважды в этом случае позволит наличие между Россией и второй страной соглашения об избежании двойного налогообложения. Этот документ устанавливает общие правила, по которым взимаются налоги и их виды. На 24.01.2019 у России такое соглашение есть с 84 странами.

Австралия Австрия Азербайджан Албания Алжир Аргентина Армения Белоруссия Бельгия Болгария Ботсвана Бразилия Великобритания Венгрия Венесуэла Вьетнам Германия Греция Дания Египет Израиль Индия Индонезия Иран Ирландия Исландия Испания Италия Казахстан Канада Катар Кипр Киргизия Китай САР Гонконг КНР КНДР Корея Куба Кувейт Латвия Ливан Литва Люксембург Македония Малайзия Мали Мальта Марокко Мексика Молдова Монголия Намибия Нидерланды Новая Зеландия Норвегия ОАЭ Польша Португалия Румыния Саудовская Аравия Сингапур Сирия Словакия Словения США Таджикистан Таиланд Туркменистан Турция Узбекистан Украина Филиппины Финляндия Франция Хорватия Чехия Чили Швейцария Швеция Шри-Ланка Эквадор ЮАР Сербия и Черногория Япония Если же доход получен в стране, которая не учитывает налоговое резидентство владельца, и с которой не подписано подобное соглашение, налог придется платить дважды. Взять, к примеру, такую европейскую страну как Эстония.

Законодательством этой страны предусмотрен налог на доходы нерезидентов в размере 20%.

А поскольку соглашение об избежании двойного налогообложения между Эстонией и Россией не подписано, придется заплатить еще 13% и в российскую казну. Учет налогов при получении дохода от аренды недвижимости за рубежом При расчете налогов от дохода с аренды за основу берется российское налоговое законодательство. Ставка НДФЛ для резидентов РФ составляет 13%.

Если сумма налога в другой стране больше, чем в России, то налог платится только государству, в котором расположена недвижимость. Если меньше — в России доплачивается разница.

При этом важно понимать, что вычеты, предусмотренные в некоторых странах, не учитываются в России.

Например, Вы сдаете недвижимость в Германии, которая приносит 20 тысяч евро в год.

Таким образом, в Германии с Вас возьмут налог в размере 4648 евро (23,24% — ставка от дохода с аренды плюс надбавка в пользу солидарности). В России сумма налога равняется 2600 евро (13%).

В итоге, налог платится только в Германии и чистая прибыль с аренды составляет 15 352 евро. Или возьмем, к примеру, тот же доход в 20 тысяч евро в год, но только недвижимость у нас во Франции.

Французское законодательство предусматривает возможность вычета 50% от налогооблагаемой суммы на расходы по содержанию жилья.

Таким образом, облагаются налогом только 10 тысяч евро. При минимальной ставке для нерезидентов в 20%, заплатить надо будет минимум 2000 евро.

В России же эти вычеты не учитываются, поэтому 13% надо заплатить с 20 тысяч евро, то есть 2600 евро.

В итоге, необходимо заплатить 2000 евро во Франции и 600 евро в России.

Учет налогов при продаже недвижимости за рубежом Как и в случае с получением дохода от аренды, налог при продаже может быть засчитан в рамках соглашения об избежании двойного налогообложения. Ставка для резидентов России составляет 13%.

ФНС, в своем письме № ЕД-3-3/4062@ от 9 ноября 2012, сообщило о том, что при продаже зарубежной недвижимости действуют те же правила, что и при продаже недвижимости в России.

Таким образом, доход, полученный от продажи недвижимости не подлежит налогообложению, а значит и нет необходимости подавать декларацию, в 2 случаях:

  1. Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года и находилась в собственности более 3 лет.
  2. Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, но находилась в собственности более 5 лет;

Также не подлежит налогообложению недвижимость, полученная по наследству или в дар от родственника или члена семьи на иждивении, владевшего объектом более 3 лет. Следует отметить, что освобождение от налога можно получить, только если объект не используется для предпринимательской деятельности. В любом другом случае нужно подавать налоговую декларацию.

Например, если Вы хотите продать дом в Испании, купленный в 2013 году, то надо будет заплатить 24% от прироста стоимости дома в Испании. В России подавать декларацию не надо. Правила подачи налоговой декларации Как в случае с арендой недвижимости, так и с её продажей, действуют одни и те же правила подачи налоговой декларации.

А именно:

  1. До 15 июля уплатить налог.
  2. До 30 апреля текущего года надо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ (лист “Б”) за год предыдущий.

Особенности российского валютного законодательства 26 декабря 2017 года Совет Федерации одобрил закон «О внесении изменений в федеральный закон «О Валютном регулировании и валютном контроле».

С 1 января 2018 года россиянин считается и налоговым и валютным резидентом, если проводит в России больше 183 дней, а следовательно должен отчитываться по зарубежным счетам. Подробнее об обязанностях россиян читайте в статье “Чек лист: что нужно знать россиянам при открытии счетов за рубежом в 2018 году” Следует учитывать, что деньги за аренду и продажу недвижимости можно получать только на банковские счета, открытые в странах-участницах ОЭСР и ФАТФ.

К слову, популярные у наших соотечественников Болгария и Кипр к ним не относятся, поэтому получение денег на счета в этих странах является прямым нарушением российского валютного законодательства. В этом случае есть три решения:

  1. Становиться налоговым нерезидентом России (проводить за пределами страны более 183 дней в году).
  2. Получать арендную плату на счета, открытые в странах ОЭСР и ФАТФ или валютные счета в России;
  3. Получать наличные или чеки и декларировать их как доходы;

В заключение Тема налогообложения очень обширна и многогранна.

Поэтому я продолжу о ней рассказывать в своих следующих статьях. Подписывайтесь на обновления блога, чтобы не пропустить полезные материалы. Искренне Ваш, Вадим Оришак Понравилась статья?

Поделитесь ей в социальных сетях! ВконтактеFacebookTwitterGoogle+ Подпишитесь на обновления блога и получите книгу «Как получить ВНЖ в Сан-Марино» в подарок Имя Email Похожие статьи Кейс: инвестиции в зарубежную недвижимость для частного инвестора Налоги российских резидентов при инвестициях в ценные бумаги за рубежом Инвестиции в доходную недвижимость Великобритании

Как правильно приобретать и владеть зарубежной недвижимостью

23 июня При приобретении жилья выплачивается налог на передачу прав собственности (налог на покупку), гербовый сбор или НДС, а также налог на регистрацию.

Для собственников существует ежегодный налог на недвижимость. При продаже приходится сталкиваться с налогом на прирост капитала, который взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

В некоторых странах (остров и ) налог на прирост капитала отсутствует.В большинстве стран существуют также налоги на наследство и дарение, ставки которых зависят от степени родства. Такой налог отсутствует в , на , в , Монако, ОАЭ и.

Кроме того, и физические, и юридические лица платят налоги с доходов Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит, где в некоторых случаях может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Есть несколько вариантов владения зарубежной недвижимостью — через личное владение, через компанию или траст.Оформление собственности на себя является самым распространенным, понятным и прозрачным, при этом стоит учитывать и иметь в виду несколько факторов при приобретении/продаже:

  1. с 01.01.2021 при открытии счета в банке или финансовой организации за рубежом в течение 30 дней необходимо уведомить налоговые органы, это обязательно и при использовании инструментов платежных систем.
  2. при личном владении можно получить ВНЖ/гражданство за рубежом
  3. Если собственник недвижимости — гражданин РФ являются налоговым резидентом за отчётный календарный год (, то есть, по общему правилу, находился на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года), то возникает налоговая обязанность оплатить НДФЛ в РФ, полученный от аренды/продажи недвижимости за рубежом. Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% для налогового резидента РФ и по ставке 30% для налогового нерезидента. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
  4. Налогообложение дохода, полученного при продаже недвижимости из-за курсовой разницы.
  5. Валютные ограничения при зачислении денежных средств на зарубежный счет

Отметим, что применяется методика зачёта, прописанная в Статье 311 НК РФ. Она даёт возможность всем российским гражданам на зачёт налогов, выплаченных в другом государстве.

Таким образом, подавая декларацию, налогоплательщик может просить об учёте своих налогов, выплаченных в другой стране, если предоставит документацию об их уплате. Налоговая база для каждого конкретного лица будет определяться с учётом его выплат за границей.

Случаи, при которых осуществляется зачёт:

  1. Между странами действует соглашение.
  2. Представлены декларации как по российскому, так и по зарубежному налогу.
  3. Размер налога не превышает предельно допустимый размер.
  4. Налогоплательщиком собрана вся необходимая документация.
  5. Налог является идентичным для обеих стран.

В тех случаях, когда налог, выплаченный в иностранном государстве ниже, чем предусмотрено российским законодательством, необходимо осуществить доплату недостающей суммы.Прежде чем покупать недвижимость в другой стране, а затем сдавать её в аренду, необходимо изучить несколько параметров:Подписан ли у России с этой страной договор, позволяющий исключить двойную выплату налогов, и каковы его условия.Познакомиться с местным налоговым законодательством – узнать величину налога на доход для иностранцев.Плюсы оформления на физическое лицо: — отсутствуют издержки на содержание компании;— меньше налог на прирост капитала при отчуждении (в некоторых странах есть освобождение от налога спустя несколько лет владения). Минусы оформления на физическое лицо: — максимальная ставка налога на прибыль во многих юрисдикциях выше, чем для юридических лиц;— нет гибкости при выходе из проекта;— нельзя скрыть бенефициара.

При сумме сделки более 1 миллиона евро, лучше оформлять недвижимость на юридическое лицо.К тому же в некоторых юрисдикциях (Австрия, ОАЭ) физическим лицам не разрешено оформлять недвижимость на себя.

В этом случае стоит учитывать следующие аспекты: — В случае большой прибыли ставки налога на прибыль ниже, чем для физических лиц;— Возможно освобождение от налогообложения дивидендов и налога на прирост капитала при применении правил стратегического участия;— При определённых условиях отсутствует налог на наследование (Германия, Франция);—Бóльшая защита от раскрытия информации.

— Существуют расходы на содержание компании.

Но это всё равно экономичнее, чем платить высокий личный налог. В большинстве случаев это справедливо лишь в ситуации, когда компания и её владелец не являются налоговыми резидентами одной и той же страны, поскольку иначе налоги на получаемые дивиденды могут свести на нет налоговую выгоду от использования юридического лица.— Есть налог на имущество юридических лиц (Великобритания, Франция); — Применяются правила КИК по подаче отчётности, что иногда может быть выгоднее для бенефициара; — Обеспечение конфиденциальности владения; — Возможность более гибкого регулирования вопросов перехода прав на имущество (при использовании механизмов корпоративного права); — Возможность избежать дополнительной налоговой нагрузки при продаже.Оформление зарубежной недвижимости на траст или фонд — более затратный способ с точки зрения администрирования и организации, зато имеет более гибкий подход к наследственному планированию и отличается профессиональным управлением активами.В данном случае есть возможность избежать КИК, в сравнении с ним здесь обеспечена большая конфиденциальность, активы защищены от исков кредиторов к учредителю, но существуют риски утраты фактического контроля над активами.При открытии счета за рубежом и процессе оплаты зарубежной недвижимости, как правило, требуются:

  1. Подробное описание структуры активов бенефициара, включая стоимость компаний, недвижимости, предметов роскоши, размер портфеля.
  2. Документальное подтверждение источника происхождения денежных средств, в том числе подтверждение исполнения налоговых обязательств.
  3. Информация по контрагентам, вплоть до их бенефициаров.
  4. Финансовая и управленческая отчетность компании.
  5. Детальное описание истории формирования активов и развития бизнеса, биография бенефициара.

Важно соблюдать нормы валютного регулирования гражданина РФ по своим зарубежным счетам. С 01.01.2021 при открытии счета в банке или финансовой организации за рубежом в течение 30 дней необходимо уведомить налоговые органы, это обязательно и при использовании инструментов платежных систем.

Есть также обязанность предоставлять отчеты о движении средств по счетам (вкладам) в банках и иных организациях финансового рынка за пределами территории РФ по общему правилу до 1 июня года, следующего за отчетным (с даты открытия счета по дату закрытия счета). Отчеты о движении денежных средств не подаются при одновременном соблюдении следующих условий: а) Счет должен быть открыт в банке в государствах – членах ОЭСР или ФАТФ, участвующих в обмене финансовой информацией или имеющих с Российской Федерацией иной международный договор, предусматривающий автоматический обмен финансовой информацией.

Актуальные перечнистран, территорий и организаций, являющихся членамии см.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+