Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры в доме под коммерческую

Покупка квартиры в доме под коммерческую

Покупка квартиры в доме под коммерческую

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

» » 3 548 просмотровСодержаниеВ большинстве случаев, проще продать коммерческую недвижимость и за вырученные средства (и наоборот), чем пытаться изменить их статус. Однако это не всегда приемлемо по различным причинам. Как следствие, приходится тратить время, силы и деньги на то, чтобы сделать из, например, квартиры офис или склада – жилой дом. И это очень сложно. Рассмотрим особенности процедуры перевода в этой статье.Прежде чем переходить к самой процедуре, нужно понять отличия коммерческой недвижимости от жилой.

Именно это является основным фактором, из-за которого государственные структуры нередко отказывают в изменении статуса – недвижимость просто не подходит для ведения деятельности или, наоборот, для постоянного проживания.Под жилой недвижимостью понимают или отдельные строения (частные дома) или квартиры в многоквартирных домах. Они обязательно создаются с тем учетом, что люди в них будут жить постоянно: зимой и летом.

Как следствие, строения оснащаются всеми требуемыми коммуникациями. Особенно нужно отметить отопление.Такие помещения могут находиться в собственности частных лиц, компаний или государственных структур, однако в рамках данной статьи нам больше интересны только те из них, которые принадлежат физическим и юридическим лицам, а не государству. Если обобщить, упростить и сократить – то основной критерий жилого помещения/строения, это пригодность для постоянного проживания людей.Под коммерческой недвижимостью понимают строения разного типа, включая сюда и отдельные помещения, которые предназначаются в первую очередь для получения прибыли.

Это могут как производственные цеха, так и склады, офисы и так далее.

Главное их отличие от жилых помещений – они не предназначены для постоянного проживания людей.

В них может не быть нужных коммуникаций или они будут представлены в минимальном объеме.Пример: Офисное помещение используется для обеспечения работы компании. Сотрудники в нем работают целый год, однако не находятся в офисе круглосуточно. Тут может быть отопление, свет, водоснабжение и канализация, однако скорее всего не будет газа.

Кроме того, такие помещения оснащаются коммуникациями в минимальном объеме и практически никогда не имеют спальных мест. Как следствие, для постоянного проживания они не приспособлены.Перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд – это более сложная задача, чем обратная процедура. Как минимум потому, что коммерческие строения не имеют нужных коммуникаций и, что самое главное, окружающей инфраструктуры.

В теории, можно оснастить офис кроватями, переделать его в комнату и добавить все необходимые элементы, вплоть до кухни.Однако владелец такого помещения не сможет создать необходимую инфраструктуру в округе от коммерческого строения: зеленые насаждения, детские площадки, магазины, мусорные баки, стоянки и так далее. Проще говоря, сделать из жилой недвижимости коммерческую еще можно, а вот обратная процедура будет намного сложнее (но при условии, что данное строение/помещение раньше не было жилым).Основные требования к недвижимости для того, чтобы появилась возможность превратить ее в жилой дом/квартиру:

  1. Строение/помещение обязательно должно соответствовать всем техническим, санитарным и пожарным нормам. Их перечень очень обширен и во многом зависит от региона нахождения, типа строения, используемых в нем материалов и других параметров. Собственнику нет смысла забивать себе голову всей подобной информацией, ведь все равно придется делать перепланировку, проектировать которую будут специалисты. Они и должны учесть все существующие требования. На практике, лишь 1% от всех коммерческих помещений может быть признан жилым без внесения особых изменений.
  2. Обязательны капитальные стены.
  3. Изолированно от других помещений или строений. Должны быть окна и двери, закрывающие другим лицам доступ в данное помещение/строение.
  4. На недвижимость не должен быть наложен арест или обременение. Особенно актуально относительно тех объектов, которые передавались ранее в залог. Придется .
  5. Помещение должно быть собственностью человека, который планирует сделать его жилым. Учитывая тот факт, что большая часть коммерческой недвижимости не приобретается, а снимается в аренду, это уточнение очень важно. Арендатор не имеет права изменять статус снимаемого им строения/помещения.
  6. Должны быть все необходимые коммуникации: свет, вода, канализация, отопление, газ и так далее. В некоторых регионах, в которых нет возможности централизованно подключиться, например, к водо- или газоснабжению, требования могут быть несколько упрощены, однако отсутствие какого-либо типа коммуникаций обязательно должно компенсироваться. Например, если нет газа, то обязательно должно быть электричество, которое будет обеспечивать функционирование электрических печей и других подобных бытовых приборов. Если нет водоснабжения, то должна быть собственная скважина с насосом и так далее.
  • Заказать проект перепланировки помещения с учетом его перевода в жилой фонд.
  • Дождаться решения.
  • Направить заявление и остальные документы в местную администрацию.
  • Собрать остальные документы на будущее жилье.
  • Оформить новый техпаспорт на недвижимость, созданный с учетом всех совершенных изменений.
  • Получить новые документы на недвижимость.
  • Получить проект и совершить перепланировку тщательно учитывая все особенности, включая сюда мелкие нюансы.
  • Составить заявление на перевод недвижимости в жилой фонд.
  • На основании решения внести необходимые изменения в Росреестре.

Для перевода коммерческой недвижимости в жилой фонд нужно подготовить следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы не коммерческую недвижимость ( дарения и так далее).
  2. Техпаспорт.
  3. Заявление (образец см.ниже).
  4. Кадастровый план.
  5. Выписка из ЕГРН (чем свежее – тем лучше).

    Этот документ одновременно подтверждает право собственности на недвижимость и показывает наличие/отсутствие обременений.

  6. Нотариально заверенное согласие совладельцев (актуально в том случае, если у недвижимости несколько собственников).
  7. Паспорт собственника/собственников. Если недвижимостью владеет юридическое лицо, то дополнительно потребуются еще и учредительные документы, а также бумаги, подтверждающие тот факт, что заявитель имеет право совершать такие действия (переводить недвижимость в жилой фонд).

    Например – протокол собрания учредителей.

Заявление такого типа обычно заполняется на месте, прямо перед подачей. Форма и содержание могут отличаться в зависимости от региона нахождения нежилого объекта. Представленный ниже образец носит исключительно ознакомительный характер.

Рекомендуется перед подачей документа уточнить форму принятого в данной администрации заявления такого типа.В заявлении обычно фигурирует следующая информация:

  1. Дата и подпись.
  2. Информация об объекте недвижимости, который нужно перевести в жилой фонд.
  3. Данные о заявителе.
  4. Приложения.
  5. Куда направляется документ.

На сбор документации, создание проекта и последующую перепланировку может уйти от несколько недель, до нескольких лет (зависит от требуемого объема работ). Дальше все пойдет несколько быстрее:

  1. Внесение изменений в Росреестр на основании решения администрации займет порядка 2-х недель.
  2. Получение новых документов (в частности, новой выписки из ЕГРН) отнимет еще от 3 до 5 дней.
  3. После подачи заявления решение по нему должно быть принято в срок до 45 дней.

Как уже было сказано выше, превращение жилого помещения (квартиры или частного дома) в коммерческое выполняется несколько проще.

Но и тут есть свои особенности, правила, требования и условия.

  1. Если рассматривается вариант перевода квартиры в коммерческую недвижимость, она должна располагаться только на первом этаже многоквартирного дома. Единственное исключение делается тогда, когда под рассматриваемой квартирой уже есть другие нежилые помещения.

Пример: Под целевой квартирой жилье было переведено в нежилой фонд для создания салона красоты. Теперь целевую квартиру можно тоже сделать нежилой недвижимостью.

Сразу после этого квартира на следующем этаже, выше рассматриваемой, тоже может стать нежилой и так далее.

  1. В квартире/доме на момент проведения процедуры изменения статуса недвижимости не должно быть прописанных лиц.
  2. Квартира/дом должны находится в собственности заявителя.
  3. Дом, в котором находится квартира не .
  4. Потребуются согласия всех совладельцев на превращении жилья в коммерческую недвижимость.
  5. В том случае, когда площадь жилья составляет более 100 кв.м., обязательно нужен запасной выход.
  6. В нежилой фонд переводится вся квартира или дом целиком. Нельзя сделать часть дома/квартиры нежилым, а остальное оставить жилым. Исключение составляют варианты, когда можно в натуре выделить часть квартиры/дома, обеспечить таким помещениях отдельные коммуникации и, что самое главное, отдельный выход на улицу.
  7. .
  8. На недвижимость не должны быть наложены обременения и аресты.

Как можно заметить, никаких особых требований к коммуникациям не выдвигается по той простой причине, в жилой недвижимости они и так должны быть в обязательном порядке.Для перевода жилой недвижимости в коммерческую нужно:

  • Направить заявление на изменение статуса недвижимости со всеми документами в местную администрацию.
  • Собрать все необходимые документы.
  • Получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан измененный статус недвижимости.
  • Подготовить проект по перепланировке жилого помещений и выполнить его (если требуется).
  • Дождаться решения.
  • На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестре.
  1. Согласия соседей на изменение статуса недвижимости (очень важный документ).
  2. Протокол собрания жильцов дома (в некоторых случаях может рассматриваться вместо согласия соседей).

    В этом документе должно быть указано четкое согласие жильцов на изменение статуса помещения.

  3. Паспорт заявителя/заявителей.
  4. Кадастровый паспорт (если требуется).
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Правоустанавливающие документы на жилье (договор дарения, купли-продажи и так далее).
  7. Доверенность на совершение таких действий (если требуется).
  8. Справка из Управляющей компании или ЖЭКа о статусе других помещений в данном строении (если актуально).
  9. Техпаспорт на квартиру или дом.
  10. Справки из МЧС, СЭС и других структур о том, что квартира/дом соответствуют всем требованиях.
  11. Справка из Управляющей компании о том, что дом не признан аварийным.
  12. Выписка из домовой книги – подтверждает факт того, что в квартире/доме никто не прописан.

Заявление такого типа, как в предыдущем случае с переводом коммерческой недвижимости в жилой фонд, может иметь разную форму и содержание в зависимости от региона нахождения объекта.

Предложенный ниже образец представлен только для ознакомления.В данном документе должна фигурировать следующая информация:

  1. Дата и подпись.
  2. Куда и кем направляется документ.
  3. Приложение.
  4. Данные о заявителе и недвижимости.

В данном случае сроки идентичны описанным выше. Проект, перепланировка и сбор документов могут занимать как несколько часов, так и несколько лет, многое зависит от недвижимости. Решение принимается в срок до 45 дней, после чего около 2 недель вносятся изменения в Росреестр и еще около 3-5 оформляются новые документы.Стоимость изменения статуса недвижимости во многом зависит от того, сколько средств потребуется потратить на перепланировку и последующее обустройство строения/помещения.

Именно это и является основной статьей расходов.

Цифры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей, и до миллионов. Остальные же затраты не так существенны, тем более, что сама процедура изменения статуса производится администрацией бесплатно:

  1. Внесение изменений в Росреестр: 2 тысячи рублей на каждого собственника.
  2. Нотариальное заверение согласия каждого совладельца: 1-2 тысячи рублей.
  3. Составление плана переустройства недвижимости: от 5 тысяч рублей.
  4. Оформление нового техпаспорта: от 5 тысяч рублей.
  5. Оформление доверенности: от 2 тысяч рублей.
  6. Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.

В большинстве случаев – нельзя.

Исключение делается только для отдельных видов деятельности, типа репетиторства, адвокатской практики и так далее. И то, возможно это только тогда, когда подобная деятельность не мешает соседям.

Во всех остальных случаях, при попытке использовать помещения/строения не по назначению налагаются штрафы:

  1. Постоянное проживание людей в коммерческой недвижимости, не предназначенной для этого влечет за собой штраф порядка 10-20 тысяч рублей и так далее. Намного проще не пытаться нарушать закон, а выполнить перепланировку и изменить статус недвижимости. А если это невозможно – продать ее и приобрести более подходящий объект.
  2. При использовании жилья не по назначению и с нарушением право соседей можно вообще лишиться недвижимости.
  3. Использование жилья не по назначению: штраф от 1 до 1,5 тысяч рублей (в соответствии со ).
  4. За использование жилого помещения в качестве нежилого, при условии, что владеет им юридическое лицо, штраф составит уже около 40-50 тысяч рублей ().

Учитывая все сказанное в этой статье, можно сделать вывод, что перевод жилья в коммерческую недвижимости и обратная процедура – это очень сложные действия, которые практически невозможны без помощи опытного юриста.

На бесплатной консультации наши специалисты расскажут об основных важных моментах, которые следует учитывать. Они же могут взять на себя всю процедуру изменения статуса объекта и даже будут отстаивать интересы клиента в суде, если это потребуется.
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 14 171 просмотров Заключение сделки купли-продажи квартиры — это не только оплата стоимости.2 686 просмотров Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы.1 889 просмотров Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не.3 793 просмотров В некоторых случаях, прежде чем продавать квартиру или долю в.18 432 просмотров Один из самых рискованных и ответственных моментов совершения сделки купли-продажи.2 684 просмотров Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману.
Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 14 171 просмотров Заключение сделки купли-продажи квартиры — это не только оплата стоимости.2 686 просмотров Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы.1 889 просмотров Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не.3 793 просмотров В некоторых случаях, прежде чем продавать квартиру или долю в.18 432 просмотров Один из самых рискованных и ответственных моментов совершения сделки купли-продажи.2 684 просмотров Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману.

Продажа коммерческой недвижимости: что следует знать

Коммерческая недвижимость используется для извлечения дохода. Она непригодна для проживания: в этом ее отличие от жилых объектов недвижимости. На рынке коммерческие объекты представлены производственными, торговыми помещениями.

В частности, мойками, гаражами, объектами торгового назначения.

Например, недвижимостью под рестораны, магазины, супермаркеты и т.д. Классификация коммерческой недвижимости Для удобства восприятия разделим коммерческие объекты на виды:

  • Торговые: магазины, супермаркеты.
  • Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
  • Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
  • Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
  • Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.

Особенность коммерческой недвижимости состоит в том, что она редко продается.

В основном, сдается в аренду.

Стоимость сделок (купли-продажи, аренды) зависит от определенных факторов, к которым относятся:

  • Район месторасположения помещений. В центре цена квадратного метра традиционно выше, чем в спальном районе.
  • Проходимость. Если недвижимость находится на оживленной точке, то прибыль от реализации продукции торгового или производственного помещения повышается. Соответственно, от прибыли зависит и стоимость объекта недвижимости.

Но при определении цены на объект коммерческой недвижимости ключевую роль будет играть не только потенциальный доход.

Если предприниматель решил приобрести в собственность помещение складского назначения, то его стоимость будет складываться не только по параметрам площади и места, но удобства располагающейся рядом инфраструктуры. Это наличие магистралей, подъездных путей. Отличие коммерческой и жилой недвижимости Разница между этими объектами очевидна.

Только в жилых помещениях закон разрешает проживать гражданам. Все остальные непригодны для этого, соответственно, не могут быть использованы в этом качестве.

  • Извлечение прибыли. С другой стороны, именно рассматриваемый вид недвижимого имущества должен приносить доход. А пассивная прибыль поступает от сдачи в аренду, либо в процессе предпринимательской деятельности, ведущейся в стенах коммерческой недвижимости. Поэтому приобретать ее объекты не так уж и невыгодно: собственник всегда будет иметь доход с аренды. Но тут необходимо уяснить для себя несколько нюансов:
  • Аренда и продажа. Сделок по купле-продаже квартир и комнат больше, чем, например, торговых помещений. Отчасти, это связано с тем, что недвижимость дорогая в столице и в Подмосковье. Предпринимателям выгодно арендовать ее: в случае, если их бизнес окажется под ударом, они просто съедут, без особых проблем, если не нарушат условия арендного договора.
  • Эксплуатация. Дома многоквартирного типа относятся к апартаментам, принадлежат к коммерческим объектам, но до момента ввода их в работу после возведения. Когда квартиры распродаются, дом переводят в категорию жилой недвижимости.
  1. не стоит гнаться за дешевизной: если объекты коммерческой недвижимости реализуются за небольшие деньги, возможно, что есть проблемы с их юридической чистотой;
  2. недвижимость находится в невыгодном с точки зрения ведения бизнеса районе: далеко от метро, в отсутствии массового скопления людей и т.д.

Покупка коммерческой недвижимости Любое приобретение, тем более, недвижимости необходимо тщательно обдумать и взвесить все варианты. Большинство предпринимателей не обладают свободным временем для того, чтобы выбрать наиболее подходящий объект, провести его экспертизу, а также уяснить для себя все правовые нюансы проводимой в будущем сделки.

Все перечисленные вопросы берут на себя риэлторы, которые стараются максимально быстро и выгодно для клиента приобрести или сдать в аренду коммерческий объект. Одним из направлений деятельности, которым вплотную занимается риэлтор, выступает экспертиза недвижимости. Процедура по экспертизе Ее проведение жизненно необходимо в случаях:

  1. сдача в ренту или в доверительное управление;
  2. перераспределение долей между собственниками.
  3. оптимизация налогооблагаемой базы;
  4. приватизационные действия с объектом;
  5. разрешение спорного правоотношения в отношении объекта коммерческой недвижимости;
  6. составление, заключение сделки по купле-продаже;
  7. оформление залогового договора, например, в случае передачи обеспечения кредита банку;

Если владельцем коммерческого имущества выступает гражданин, то экспертизу требуют при оформлении ипотеки, брачного соглашения, разрешения споров о наследственных правах и т.д.

Для проведения нужно собрать пакет бумаг:

  1. паспорт владельца;
  2. бумаги, если существует обременение на объект (аренда, залог);
  3. документы, подтверждающие право собственности на имущество;
  4. кадастровая выписка.

Как выгоднее продать недвижимость? Во-первых, нужно сформировать ее цену.

Этот параметр берется не из головы, а строится в результате анализа рынка аналогичной недвижимости в отношении установленной стоимости на ее объекты. Установление верной и адекватной цены – это 50% от успеха продажи.

А подсказать верную цифру поможет специалист, сталкивающийся каждодневно с ценами на всю недвижимость, существующую в каждом конкретном регионе. Во-вторых. И покупатель, и продавец оценивают одну сторону недвижимости. А именно – ее способность приносить доход.

Перед продажей объекта необходимо понять, в каком виде использования она будет представлять наибольший интерес для покупателя, оценить риск при ее реализации. В-третьих, нужно понимать недочеты, присущие продаваемому объекту. В частности, недостатки в совокупности складываются из факторов:

  1. удобство инфраструктуры;
  2. тип района (центр, спальный);
  3. иные аспекты, способные оказать существенное влияние на успешное ведение предпринимательской деятельности.

В-четвертых, немаловажно правильно организовать рекламную компанию.

В это мероприятие входят действия по составлению интересного для приобретателя маркетингового предложения, при котором продаваемый объект коммерческой недвижимости показывается в лучшем виде. Кроме того, нужно сделать качественное фото и поместить объявление о продаже.

Цель размещения – звонки, после которых обычно показывают объект недвижимости. Перед показом ее следует привести в порядок. Например, было бы неплохо, если собственник вынесет не только мусор, но и мебель, иные предметы, которые смогут помешать просмотру.

Чистое и ухоженное помещение выглядит значительно лучше.

Если покупатель найден, необходимо заключать сделку купли-продажи.

И здесь немаловажное значение имеет соблюдение всех тонкостей и законности.

Покупатель, в случае несоблюдения закона, может понести значительные финансовые потери.

Вот почему важно, что в соглашении фиксируются его основные положения, признанные законом существенными условиями. В частности, сам предмет продаж, сроки его реализации, штрафы в отношении покупателя или продавца, если они по каким-либо причинам откажутся от сделки.

Вносится аванс или задаток. Отдельное внимание в договоре следует обратить на алгоритме расчета между сторонами.

А также о сроках расчетов, способе передачи денежных средств от продавца к покупателю.

Кроме того, прописываются условия, по которым происходит передача объекта недвижимого имущества. Основные параметры недвижимости также описываются в документе. В частности, его местонахождение, общая площадь. Также основание, по которому продавец имеет право реализовывать конкретный объект. Информация о том, каким правом на недвижимость обладает покупатель, содержится в выписке из ЕГРН.
Информация о том, каким правом на недвижимость обладает покупатель, содержится в выписке из ЕГРН.

Там же прописываются основные характеристики объекта недвижимого имущества.

Кроме того, наличие обременений, способных существенно затруднить процесс покупки.

В качестве таковых обычно выступает аренда, залог.

Для получения данных нужно написать в Росреестр (территориальное подразделение этого государственного органа) заявление. Оно имеет строго унифицированную форму, то есть не пишется произвольно, от руки.

Бланки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра, а также их могут выдать на месте. Заказанная выписка, на практике, формируется примерно 5 дней.

Может, и больше. За получение выписки заинтересованное лицо платит обязательный сбор в пользу государства.

Он называется государственной пошлиной. Ее сумма зависит от того, в каком статусе находится человек, подающий заявление.

Если это гражданин, то пошлина одна, если организация – она выше по стоимости. Следует знать про аренду помещения в качестве одного из возможных обременений. В выписке не будет информации о том, что продаваемый объект сдан в аренду, если она заключается на срок менее года.

Но по истечении этого времени, если иное не было оговорено сторонами, договор пролонгируется в автоматическом режиме. Либо в договоре не предусмотрено право собственника расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке. В этих ситуациях покупателю будет нелегко избавиться от арендатора в купленном помещении.

Это несомненный риск для него. Чтобы этого избежать, нужно попросить продавца предоставить покупателю арендные договоры, если они когда-либо существовали. Если они сложно расторгаются, продавец сам обязан решить с этим вопросы. На практике, расторжение арендного договора прописывается в соглашении как условие покупки того или иного объекта недвижимого имущества.
На практике, расторжение арендного договора прописывается в соглашении как условие покупки того или иного объекта недвижимого имущества. Кроме выписки, нужно попросить продавца договор, который фиксирует факт купли-продажи реализуемого помещения.

А также подтверждение факта расчета с предыдущим продавцом. Это необходимо потому, что сам Росреестр не обязан проверять сделку и надлежащую оплату договора, а также остальных условий, по которым происходила продажа.

Следует понимать, что выписка может зафиксировать факт продажи, укажет основания, по которым продавец владеет коммерческим помещением. Но иногда случается и так, что этот продавец до сих пор не рассчитался с предыдущим, в том время, когда был покупателем. Старый собственник может предъявить свое недовольство покупателю, уже будущему в качестве владельца объектом, минуя при этом горе – продавца.

На практике, случались ситуации, когда недвижимость реализовывалась, но по слишком маленькой цене. Все оплачивалось, но стоимость вызывала сомнения.

В судебном заседании судья признавал сделку в качестве безвозмездной передачи и собственник, у которого была куплена недвижимость у добросовестного приобретателя забирал имущество. Эти ситуации – большая редкость, особенно, если в дело вступает опытный риэлтор, способный уберечь покупателей и продавцов часто от роковых ошибок.

Но риск обмана все – таки сохраняется. В особенности, если со дня последней реализации объекта недвижимого имущества проходит менее трех лет. Информация о сторонах также предоставляется, как и сроки освобождения недвижимости из-под владения продавца и ее передачу.

Сделка считается заключенной после подписания письменного договора, а также регистрации перехода права собственности от одной стороны к другой. Несколько лет назад Росреестр отменил регистрацию договора.

В настоящее время регистрируется только переход права собственности, а сам договор вкладывается в пакет документов, которые предъявляются сторонами для регистрационной процедуры.

Закон не предъявляет требования об обязательном заверении договора купли-продажи нотариусом.

После регистрации объект передается покупателю. Подтверждением этого факта выступает передаточный акт.

В этом документе указываете вид, параметры недвижимости, которая была передана другому лицу. Коммерческую недвижимость продают редко, разве что в новостройках.

Её, как правило, предпочитают сдавать в аренду. К такой недвижимости относятся нежилые помещения, такие как офис, склад, производственные помещения. Иными словами, помещения, предназначенные не для жилья, но для получения прибыли.

Когда такую собственность всё же продают, прежде всего, необходимо озаботится документами: чего-то может не хватать, что-то необходимо довести до ума. Если были перепланировки, они должны быть отмечены и узаконены, земля должна быть приватизирована или находиться у вас в длительной аренде. Само помещение должно находиться в вашей собственности, а не в аренде, никакой из объектов недвижимости не должен находиться в залоге.

Если залог был, но погашен, об этом обязательно должна быть отметка.

Поиск покупателя на коммерческую недвижимость Для того, чтобы найти своего покупателя, можно действовать, используя различные каналы. Прежде всего, необходимо своего потенциального покупателя подробно информировать о вашем предложении. Интернет, например, позволяет размещать у себя фотографии не только вашей собственности, но и давать панораму улицы, где она находится.

Чем более тщательно вы подойдёте к этому вопросу, тем больше шансов продать быстро и с прибылью. Для этого в интернете есть популярный сайт «Авито», но есть и другие интернет-ресурсы. Не надо забывать старые добрые печатные издания (газеты или журналы).

Наконец, есть фирмы, которые профессионально занимаются недвижимостью, то есть, риэлторские компании. Если вы внимательно подготовили документы, то при заключении сделки не возникнет досадных проблем, которые могут в последний момент отпугнуть покупателя, продемонстрировав ему ваше пренебрежительное отношение к своим обязанностям как владельца.

К договору, при его подписании, должен быть приложен акт приёма – передачи. Подписание договора не обязательно закреплять нотариально, он считается действующим с момента подписания.

Но в свои права новый владелец вступает только после занесения договора в Росреестр. Что должно входить в договор купли – продажи коммерческой недвижимости.

  • Сроки передачи объекта продажи.
  • Сумма сделки и валюта, в которой производится сделка. Если цена объекта привязана к курсу валют, то необходимо указать курс, по которому производится перерасчёт. По умолчанию, все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте.
  • Описание объекта продажи: точный адрес, тип недвижимости (пристройка, отдельное помещение и т.п.), его площадь, расположение в здании. Если имеются, то и другие детали.
  • Полные данные о покупателе и продавце.
  • Способ и срок расчета.

Каждый из пунктов этого списка должен быть максимально подробно расписан, чтобы потом не возникало каких-либо спорных вопросов. При заключении такой сделки обязательна консультация у риэлтора. Вы можете для этого обратиться в агентство по продаже недвижимости, но можете, дополнительно, проконсультироваться у независимого риэлтора по поводу договора, подготовленному в агентстве, на предмет точности формулировок.

Эта дополнительная подстраховка может избавить вас от головных болей в будущем. Подобные правила подходят и в том случае, если собственником недвижимости является не физическое, а юридическое лицо. Но вот налогообложение для физических и юридических лиц существенно отличается.

Налог с продаже коммерческой недвижимости С физических и юридических лиц при продаже недвижимости установлен налог в 13% от суммы сделки.

Но для физических лиц сделано исключение. Если недвижимость – это жилое помещение, и вы владели им более трёх лет, то вы этот налог не платите. Если физическое лицо зарегистрировано как ИП и может предоставить документы, подтверждающие, что недвижимость использовалась по роду его деятельности для получения прибыли (вы купили помещение и использовали его под магазин), то при продаже эта собственность проходит по документации ИП.

Налог с этой сделки взимается, как и с остальных операций предпринимателя, то есть, в том же объёме. Если предприниматель сдаёт свою недвижимость в аренду, то он должен убедиться, что данный вид деятельности у него зафиксирован.

Тогда он платит соответствующий налог с суммы аренды. Для упрощённого налогообложения это 6%.

Инвестиции в недвижимость – это давний, прибыльный и всё еще развивающийся рынок. Он имеет свои правила и законы, которые необходимо соблюдать для уменьшения рисков и увеличения дохода. Главное, он требует продуманных действий и вашего внимания, которое не должно угаснуть на всём протяжении работы в этом бизнесе.

Способов и направлений для инвестиций здесь существует множество.

Каждый бизнесмен может найти здесь свою нишу. Соблюдение всех правил поможет защитить ваши инвестиции от мошенников. Особо выгоден этот бизнес в крупных, динамично развивающихся мегаполисах.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.

В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами.

Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции.

Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей

«жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг»

.

Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.дДеятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома.

В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.СправкаМоскательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.- Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет.

Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.

Покупка коммерческой недвижимости в Москве, выгодно или нет?

28.06.2014 Покупка коммерческой недвижимости в Москве — разумна ли такого рода инвестиция?

На фоне последних политических событий, которые мало способствуют экономической стабильности в стране, обесценивание денежных активов и ценных бумаг вынуждает людей вкладывать .

Это один из более надежных способов не только сохранить капитал, но и при правильном обращении приумножить его.

Цены на коммерческую недвижимость колеблются в незначительных приделах, со временем прирост капитальной стоимости объекта только повышается, прибыль от аренды приносит неплохие «дивиденды». Очевидно, что доход хозяина недвижимости, находящейся где-нибудь в глубинке, и рентабельность аренды, несравнимы с объектами, расположенными в крупных мегаполисах, а тем более в Москве. Можно, конечно, и сдавать ее приезжим, но город, являющийся деловым международным центром, где расположены представительства крупнейших отечественных и иностранных компаний, финансовый центр России, принимающий ежедневно огромное количество людей, естественно, является лучшим местом для приобретения коммерческой недвижимости.

Ускоренные темпы развития бизнеса, огромный потребительский спрос на различные услуги и товары, сулит получение реальных доходов в кратчайшие сроки.

Но это не означает, что любая коммерческая недвижимость в Москве может приносить сверх прибыли, прежде чем вложить денежные средства в тот или иной проект, стоит тщательнейшим образом просчитать все до мелочей. Предложений на рынке коммерческой недвижимости масса можно приобрести гостиницы, торговые и развлекательные центры, помещения под офисы и склады.

Основным универсальным критерием оценки выгодности инвестиций, позволяющим определить привлекательность того либо иного объекта является коэффициент капитализации. С помощью данного коэффициента предпринимательский риск рассчитывается путем соотношения рыночной стоимости к приносимому ею чистому годовому доходу.

Проще говоря, просчитывается окупаемость объекта. Снижение уровня оценочных ставок капитализации до 11–12% приводит к снижению сроков окупаемости, средним показателем которых является период от 5 до 10 лет для Москвы. Срок окупаемости объекта индивидуален и во многом зависит от местоположения, окружающей инфраструктуры, транспортной развязки и класса недвижимости.

Высококлассный объект требует больших затрат на эксплуатацию и обслуживание, в связи с чем вложенные средства дольше окупаются. Коммерческая недвижимость класса «В» окупает себя за 7–10 лет, тогда как столичный бизнес-центр класса «С» может полностью покрыть свою стоимость за 7-летний период. в объекты стрит-ритейла и торговые площадки являются наиболее привлекательным вариантом для частных инвесторов, учитывая прибыль, получаемую от сдачи в аренду и сравнительно невысокую стоимость помещений, располагающихся на первых этажах зданий с площадью до 500 кв.

м, находящихся на оживленных улицах с большой проходимостью. Такие объекты всегда востребованы, как правило, арендуются под отделения банков, небольшие офисы, торговые точки и предприятия сферы услуг.

Офисная недвижимость не менее привлекательна. Цена за квадратный метр, конечно, превышает стоимость обычных квартир, но не существенно, особенно в отдаленных от центра города районах.

Экономия в таком случае неуместна, так как от территориальной расположенности офисного помещения напрямую зависят будущие доходы. Места, изобилующие предложениями аренды, стоит избегать. Недвижимость офисного типа практически не требует больших дополнительных затрат на ее содержание.

Как правило, для сдачи в аренду объекта требуется лишь легкий косметический ремонт. Торговая недвижимость, безусловно, остается самой привлекательной для вложения инвестиций, единственным минусом является дороговизна и зачастую ее слишком завышенная стоимость, а также большие расходы, связанные с простоем помещений между сменой арендаторов.

Хотя быстрая окупаемость и последующая прибыль вполне могут примирить обладателя торговой недвижимости с ее недостатками.

Коммерческая недвижимость в Москве окупается в среднем за 10 лет независимо от ее типа, принося доход от 9 до 13% годовых. Представленные цифры позволяют утверждать, что имеет высокую инвестиционную привлекательность, вследствие чего вложенный в нее капитал не только сохраняется, но и начинает приносить ощутимую прибыль.

В случае возникновения дополнительных вопросов смело обращайтесь в агентство «Капитал-Недвижимость» наши всегда помогут Вам советом или делом. Помимо предоставления качественных услуг наше агентство занимается , если Вас заинтересовала данная услуга, то Вы можете пройти по ссылке или позвонить нам. Алина Лапаева Агентство недвижимости

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

StockRocket/FotoliaСейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности.

Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения.

В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки.

Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид.

Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность.

Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы.

Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд.

Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи.

Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами.

Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры.

Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность.

Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ.

Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой.

Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса

«Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»

. В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением.

Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан.

Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве).

Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде.

А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита.

Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+